过去不到一年，我们接触了大量申请新政策下第二家园的家庭。

大家共有一个问题：

现在 MM2H 必须买房，吉隆坡外国人门槛是100万马币。

那么买房到底要全款？还是贷款比较好？

更重要的是：

站在“海外身份 + 海外资产配置”的角度，哪个选择更优？

为了让大家看得更清楚，我们用真实数字算给你看。

一、基本设定（统一对比标准）

为公平比较，我们采用以下条件：

房价： 1,000,000马币
租金回报：≥4%（每月 3,300马币）
外国人贷款：50%
房贷利率：3.6%
贷款期：25 年
马REIT（或 6% 股息股）：6% 年化、按年复利

你会看到：

结论跟直觉完全不一样。

方案 A：全款 1,000,000 买房

我们把全部资金压在房产里（这是很多第二家园申请人的现实情况）。

剩下可以投资的只有租金：

每月租金：RM 3,300
全部投入马REIT：6% 、25 年

最终得到：

2,242,616马币（仅靠租金投资复利）

房子假设 25 年后只能卖个原价 1,000,000：

总资产：3,242,616马币

方案 B：贷款 50%，只付 500,000 现金

很多人问：

如果同样要比较“100 万房产”，但贷款 50%，

我只拿出 50 万现金，剩下 50 万继续拿去投资，

结果会不会比全款更强？

答案是——会。

理由如下：

① 你手上立刻有一个“大本金”：

500,000马币一次性投入 REIT

按 6% 、25 年：

② 每月租金（3,300）扣掉月供（2,530）

每月还剩 770马币

全部投入 REIT

25 年后合计：

2,669,212马币

房子一样 25 年后还是 1,000,000：

总资产： 3,669,212马币

结论对比

方案	25 年投资收益（不含房价）	加上房产升值后的总资产
A 全款	2,242,616	3,242,616
B 贷款 50% + 投资现金	2,669,212	3,669,212

贷款方案整体多赚约 42万

原因非常明确：

贷款让你保留了一笔可观的本金，而本金 + 长期复利带来的增长远大于贷款利息。

但为什么很多 MM2H 申请人最终还是会选择全款？

尽管贷款能赚更多钱，但在海外身份规划中，有很多变量。

原因 1：外国人贷款成功率并不高

银行需要：

完税证明
稳定收入来源

达标才能成功贷款

原因 2：全款更稳、更快、更符合第二家园节奏

一次性解决房产要求
不受利率政策影响
不用担心贷款批不批
对外汇管制而言：一次搞定的现金流越简单越安全

这也是为什么：

很多真正以“长期移居 + 资产税务稳定”为目标的申请人

都是选择全款，而不是追求最高收益。

哪个方案更适合你？

✔ 如果你追求“资产收益最大化”

贷款 50% + 50 万投入 REIT

25 年整体会多赚约 42 万

✔ 如果你追求“海外资产稳定度最高”

全款买房更稳、操作更简单

最符合绝大多数第二家园申请人的实际情况

总结：善用投资工具，让资产增值最大化

在第二家园必须买房的时代，房产本身不仅是身份要求，更是你的长期资产工具。

无论是全款还是贷款，关键不是选哪一种，而是如何善用资金：

把房产作为稳定资产：保证海外身份，同时享受潜在升值和租金收益。
把现金流投入高回报资产：如股息 REIT、优质基金或其他稳健投资，让复利滚动放大财富。
整体资产组合思维：房产只是你的底座，其他投资是加速器，两者结合才能实现长期收益最大化。

换句话说，第二家园买房不是成本，而是开启海外资产配置和财富增长的起点。

懂得把房产和其他投资工具合理搭配，你的资产增值潜力将远超单纯靠房产升值或单笔投资的效果。