网络上有宣传写着“外国人可RM400,000在吉隆坡买房 可以用来办第二家园签证”，
最近有客户来问我：
“这是真的吗？是不是有什么特别通道？”
今天我就简单的拆解这个说法。
一、第二家园签证的房产门槛
根据新政策（Platinum / Gold / Silver 类别），
在吉隆坡地区要符合白银（Silver）类别的第二家园申请，
房产购买价必须至少 600,000 马币以上。
因此 400,000 马币的房产，无论条件多吸引，都不符合白银类别的申请标准。
二、外国人在吉隆坡的最低购房门槛
除了签证条件以外，我们还得遵守地方政府的购房限制。
目前在吉隆坡，外国人购买房产的最低门槛是 1,000,000马币。
也就是说，哪怕单位标价 RM900,000，若低于 1,000,000，也不能过户给外国人名下。
所以，所谓“RM400,000 买房申请第二家园”的宣传，在价格层面已经不成立。
三、那他们是怎么包装成“RM400,000 买房”的？
很多这样的宣传，常用的手法是
以打折或回扣（Discount / Rebate）来制造吸引力。
但多数人会混淆 Discount（折扣）和 Rebate（回扣，
或者
把合同价与最终拿到的“现金回扣”混为一谈，
从而形成一种“价格达标、实则少付钱”的错觉。
网络上有篇内容解释得非常清楚，我把要点直接引用（便于读者理解）：
在房产交易中，Discount（折扣）和Rebate（回扣）有天壤之别。
- 房价 RM500,000，Discount 5%，实际售价 RM475,000；买家贷款按 RM475,000 计算，仍需付 10% 头期 RM47,500。
- 房价 RM500,000，Rebate 5%，合同价仍是 RM500,000；买家贷款按 RM500,000 计算，但开发商返还 RM25,000 现金。
所以，Discount 是实际降价（合同价被拉低）；Rebate 是合同价不变、以现金方式返还买家。
银行和政府多依据 S&P（Sales & Purchase Agreement）合同价 来判断合规性与贷款额度。
四、这点为什么会直接影响外国人购房门槛？
举个例子：房产原价 RM1,000,000。
- 若写成 10% Discount → 合同价变成 RM900,000 → 不满足外国人最低购房门槛。
- 若写成 10% Rebate → 合同价仍是 RM1,000,000（事后开发商返现 RM100,000）→ 合同价达标。
政府与银行看的，是S&P 上的合同价。
因此懂得这点，就能看出许多营销宣传背后的操作手法。
五、但“把40–60万市场价写成100万合同价，再给超大 rebate”靠谱吗？
有些宣传说得天花乱坠：
“外国人买房门槛是一百万？
没关系，我们合同价写 RM1,000,000，
rebate 六十万，
你实际只付 RM400,000！”
听起来像是“聪明操作”，
但稍微了解市场的人都知道——这根本说不通。
一套市场价 RM400,000–RM600,000 的房子，
怎么可能写成 RM1,000,000 的合同价？
哪怕估价再宽松，也不可能抬高到这种程度。
这种不合理的估值，地方政府一看就知道“假”的。
外国人购房是要经过地方政府批准的，
这种离谱的价格差距，根本不会被批准。
当然，也会有人说——
“开发商有关系，可以批。”
但那就已经不是“灰色地带”，而是非法交易的途径。
买个房还要走到违法的边缘，
何苦呢？
防范与建议
✅ 1. 看市场价是否合理
同一区域、同户型的实际成交价就是最直接的参考。
如果别人 RM500,000，你却被报价 RM1,000,000，还说有 rebate —— 一定要小心。
✅ 2. 核对合同文件
所有 S&P（买卖合同）都必须由注册律师见证并盖章备案，
别轻易签“内部版”或“暂存版”合同。
✅ 3. 别信“内部关系”或“特殊批文”
所有外国人购房审批都通过官方系统进行，
所谓“有人能帮批”或“关系户操作”，多半是骗局。
✅ 4. 不要全额款项
房产交易必须走律师或HDA托管（进度付款到开发商HDA账号），
除非是已建好的项目才要全款；
任何要求你先打钱到私人账户的，一律拒绝。
✅ 5. 记住一句话：
房产可以再找，钱没了就真没了。
防范一点风险，比追回损失更现实。
六、结语：别被“低价买房 + 签证”噱头迷惑
✅ 吉隆坡最低购房门槛：RM1,000,000 （合同价可以操作空间最多10-15万左右）
✅ 第二家园白银类别最低房产价：RM600,000 （吉隆坡很难可以选择60-70万之间房产来操作）
✅ S&P 合同价才是关键标准 — 但更要警惕假合同与虚假回扣，避免房钱两空。（不按进度支付得注意）
看到“RM400,000 买房办第二家园”的宣传，记得多问三件事：
合同价是多少？
合同里回扣怎么写？
谁来担保你买了可以办第二家园？
