今天探讨一个关于交18年租金，住6年后返回全额租金的计划，大家看看靠不靠谱。
投资的世界千变万化，只有你想不到的，没有不可能的事。
昨天收到一个咨询关于莎阿南新开发区域的一个绑定18年租约的计划。
内容是这样的：
- 一次性缴付18年租金，25万马币起
- 满租6年后，承诺返回18年租金
- 不租后，房东会在2年内卖房，有盈利的话，扣掉10%费用，返给租客
- 满租后，房子无论2年后能不能出售，都会返回18年租金
- 租客需要每月付200马币的管理费
- 面积30平单间小户型
今天来探讨这事情靠不靠谱。
马来西亚是一个3000多万人口的国家，市场体量不大，
所以这个从来没有盖过住宅，
主业经营学校的集团，
今天也开始在房地产开发分一杯羹。
首先，这个开发项目都是小户型，1-2居室。
整个开发项目共有1700多户，属于密集高层。
项目都是小户型，开发商是一所经营大学的集团，
所以不难想象他们的对象是学生！
因为主要目标是旁边一所新建的国际学校，
加上附近还有一家腾比。
由于是30万马币起步的价位，外国人是不能购买的。
雪兰莪州，对于外国人，
就算有第二家园签证，
也只能购买100万马币以上的房产。
不像槟城有对二家签证优惠，
可以允许购买50万马币的高层住宅。
这个原因，
就有了以上的变相卖房的配套。
锁定25万马币6年的做法。
虽说是6年后全额可以返还，
但我们看一下这个区域。
当地实况
加上这个项目，
这个区域同类型的项目共有3977户小户型房产。
商用地段
电费水费都是商用。
电费阶梯式收费，
首200度电，
民用电费一度0.218马币，商用是0.435马币
同样三百度点 ，
民用只要77马币，而商用是137.9马币；
商用是民用的接近一倍。
商用电也有好处，
用个600度电，会比民用便宜，O(∩_∩)O哈哈~
像这次疫情，优惠电费折扣只提供给民用电。
水费的话，
雪兰莪一立方民用是0.57马币，商用是2.07马币！
接近4倍
邻居会是谁？
商用性质就离不开民宿，是用来赚钱的，
有谁希望自己邻居每天都换人？
无论是从安全性，或者居住环境的安宁，
都是值得考虑的。
同类型对比
我们参考附近同类型：
【T项目的单间公寓】
面积40多平；
售价188000马币；
租金800-900 (含装修和家具）。
探讨
那这个25万马币的出租合约合适吗？
简单计算，
先说明，
这是很主观的小学生计算，
假设1
25万，如果投入6%的收益，拥有复利条件，
72个月（6年）里会有104629.78收益，平均每月1453。
假设2
25万，如果投入6%固定收益，没有复利条件，每月有1250。
假设3
25万，如果投入3%定期收益，没有复利条件，每月有625。
以上，
如果在假设1-2里面，
我们的收益是超过同类地区房租（800-900）的。
假设3，625块的收益虽然是低过市场租金，
可是，
别忘了，
预付18年租金，也需要付200块的月管理费；
这样就是625+200= 825，
也是和市场租金接近了。
*友情提示，马来西亚租房都是房东付物业管理费的。
也许会有说，预付18年租金合约，
居住6年租金都不会涨！很合适吧。
只是考虑了周边空地很多，
存量已经有接近4000户的小户型，
这个区域出租对象真的有限，
虽说有国际学校，可是，谁会去住30平米小单间？
这里早晨堵车会让人怀疑人生，
在吉隆坡工作的年轻人更是不愿意住这里。
供过于求的情况，涨租金，难！
还有就是有卖房盈利，
这也是在房产6年后涨价的情况，
要是这里房产的市场存量越来越大，盈利，难！
再来看风险
18年租金交出去了，得来的是一纸租约。
要知道，
这不是买卖房产，没有买卖合同，
只有租约。
这个一旦发生违约，维权是极困难。
如果是像中国那种长租公寓模式，
房东不是开发商，而是个人的话，呵呵。
虽说这个集团也不小，
只是这集团在过去没有开发住宅房地产的记录可以追寻，
更别说管理投资型出租屋了。
这个类似目前市场上返祖的另类模式，
通过以大额租金来变相卖房的计划，
大家有什么看法呢？
