经常听到周围有朋友说：
参加某某国的看房团考察，亲临现场觉得特别喜欢，当下即兴购房，可收房时却发现和自己的预想差距很大，既不适合自己居住，租金回报率也不理想，也没有太多的升值空间等等。
那么如果要在海外投资房产，我们应该做哪些准备功课呢？
参加看房团到底有没有用？
投资海外房产到底该考虑哪些方面？
其实，海外房产投资只需要考虑五点，购买房产就不会失败！
我们做马来西亚第二家园已经六年了，其间遇到了很多客户，基本上都是通过参加看房团来马来西亚考察（购房送第二家园，来到马来西亚购置房产）。
和接触到的客户曾经聊过，他们对所购置的房产不太满意，与自己想象的相差很多。
总结一下这其中的原因，主要是大家参加的看房团，只是针对所要推荐的项目房产进行介绍的，
看一下样板间、楼盘户型、装修、及在周边转转，
或是在销售中心简单讲解项目的周边概况和未来计划等。
试想，一个完全不了解这个国家、这个城市的人，仅凭一次看房过程就订下来的房子，不是不好，而是未必适合每一个人。
我们应该尽量根据自己的需求来选择，这样选择的房产会更加接近我们的期待。
那么针对海外购置房产，只要掌握住这黄金五点，购置房产一定不会失败！
一、房产所处位置及特征
房产的地理位置直接影响房屋的租赁情况和房租投资的租金回报率。
这里主要考虑以下两点：
1、周边环境的方便性
周围是否有商场、超市、商业店铺、学校、医院等；
交通是否拥堵，是否通往高速公路很近；
是否近距离可步行到达MRT/LRT等公共交通工具的车站；
到达市中心是否便捷等。
2、区域内居民的属性特征：
例如马来西亚是一个多民族的国家，我们可以了解下这个区域都是哪些民族居住、以及外国人的居住情况等；
我们还可以根据区域的房屋租金情况来了解这一区域居民的收入水平。
一般按收入高低会分为：
a. 外企、外国政府行政人员或本地富裕阶层
b. 外企派遣员工、高收入本地人
c. 中端收入本地人
d. 本地学生
e. 低收入本地人
f. 外国劳动者
拿吉隆坡举例：
| 吉隆坡 | 欧美人、外国政府行政人员 | 日本派遣职员 | 中高收入者、本地人 |
| 主要区域 | KLCC、孟沙、白沙罗、安邦 | 满家乐、万达广场、谷中城、郊外岭 | 八打灵再也、赛城 |
| 租金 | 6000RM～8000RM | a、4800RM～6000RMb、6000RM～8000RM | 3000RM～4000RM |
| 房价 | 150～ | a、90万RM～6000RMb、130万RM～ | 60万RM～100万RM |
| 房型 | 三居室以上 | a、单间（单身）b、2～3居室（家族） | 2居室以上 |
| 备注 | 以上区域是欧美人比较喜欢的高级住宅区域，也是租金与房价均高的区域。在选择租房时，外籍高收入人群比较看重房产的区域、房产户型装修、家具电器等设施，喜欢可以拎包入住的社区。 | 外资企业派遣人员最多居住的区域就是满家乐地区。邻近日本人学校及国际学校。长期居住的人一般在谷中城、郊外岭等KLCC周边较多。 | 马来西亚本地中产阶层选择八打灵再也等新开发的区域的倾向较大。邻近商场、办公地点；不堵车、停车方便等是当地人考虑的重要因素。马来西亚的中产阶级的平均收入在8000RM～9500RM，占马来西亚总数的48.1%（印尼中产阶级7.9%、泰国25.3%），租金的回报率为主要投资目的的话，以中产阶层为目标人群的出租为佳。 |
二、周边房产的租售情况，租金的高低？
房屋的租金也是判断投资与否的重要原因之一。
当你要选择购买房子的时候，可以参考周围同一区域，同等条件的房产进行比较，不要选择租金过高的房产，这样有难出租的风险；
也不要选择租金过低的房产，那会在管理和收益上出现很多问题。
以租金回报为主要目的的投资，参考现在周边租金情况，也可以判断购买房产的租金回报情况。
三、周边的同类房源情况
了解周边同类的房产出租情况，出租率如何？
如果出租率较高，可以进行一下对比。
一般在房产租售网站，我们选定一个房产，下面一般会出现与它类似的房产推荐，如下图。
我们可以点击同类型房源进行比较，在同类型的房源中，参考这些正在出租的房源，观察房子的状态情况，以便了解哪种形式的房产出租更受欢迎，比如同类型要出租的房源中精装修带家具的多，可能说明这一区域租房时有这类需求的租客较多。
同类型房源中，有些价格十分便宜，可以观察一下那些房屋是什么样的状态，可能装修简单或者不带家具等等。由此可以判断将来的房产如何出租才能更受欢迎。
四、内装与家具设备
在房屋出租的时候，是否包括家具设备是非常重要的因素。
因为对于不同租客类型所需要的家具设备也是有差异的。
1、不带家具，马来西亚叫做【Unfurnished】就是什么都不带。
这种一般只有厕所、淋浴（可能无热水器）；马来西亚清水房的一般开发商交房时的原装状态。
这种房子一般针对只需要满足住的条件，对生活所需的各种设施几乎没有要求。
2、带部分家具【Partially furnished】，含照明、空调、热水器、组合橱柜炉台等最低的生活所需要的设备。
马来西亚本地的中产阶级租房都会选择这类至少带部分家具或装修的。
3、带家具【Fully furnished】除厨房设施、空调都是必须之外，还要有冰箱、洗衣机、干燥机、微波炉烤箱、电视、床、沙发、餐厅用家具，差不多可以拎包入住的状态。
其中有很多这类的公寓型酒店。对象一般为外国人或高消费群，租金高，外国人喜欢租。
五、物业品质与安保情况
如果购买新的房产第一年的物业是无法选择的，基本是开发商指定。
这时我们可以在网上了解开发商以往的项目案例来分析物业管理公司的品质。
其次是要看小区的公共设施情况。
如图，高档社区一般都配有非常丰富的公共设施，例如多用途礼堂、迎宾台、网球场、更衣室、桑拿、健身房、瑜伽室、泳池甲板、池畔凉亭、大泳池、按摩浴缸、儿童泳池、大草坪台阶、慢跑道、儿童游乐场（室内+室外）、户外社区健身区、秋千小屋、吊床花园、户外用餐区、剧院、空中用餐区、休闲室以及多功能厅兼羽毛球场等等，越高档的社区，其公共设施越丰富。
如果您购买的是二手房，那么一定要考虑现在物业的管理情况，亲自去考察一下。
看看园区的设施维护、日常清洁打扫、安保情况等等，这些是影响住居的舒适性及房产价值的重要因素。
如果更深入一些可以了解小区的业主委员会构成及运营情况，这些都可以从小区的一些现有状态中看出来。
比如明明小区物业费不低，但是进入小区后各种公共设施陈旧损坏，说明物业不工作或是业委会成员不作为。
电梯、走廊、庭院、泳池脏乱，也是说明物业不认真清扫。
如果看到很多短租或日租房的租客进进出出这也说明物业的安保存在问题，私密性和安全存在隐患等等。
综上所述，通过锁定目标房产与周边房产进行比较，可以大大提升您投资房产的准确性。
详尽了解周边的居住环境和投资环境、多角度考察周边同类房产的租售情况，这样购房不敢说包你大赚特赚，但是至少保本不赔。
对国人来说，海外房产投资是一个非常好的资产配置方式，我们既不受国内房产限购的影响，也能保障我们的资产不缩水，能够对应未来的货币贬值通货膨胀等问题。
同时，租金回报让我们能持有一份来自于海外的稳定收入。
马来西亚已经连续多年被世界评为最适合居住的十佳国家之一，现阶段的房屋价格要比北上广深及海南更有优势；
并且马来西亚没有房产税及遗产税，相对于国内购置房产更有利于子女传承。
现在通过我们CYMM2H购买房产的客户，我们公司不同于其他公司仅仅减免第二家园代办费用，我们还为购房客户提供十年的第二家园相关服务。
详情请官网咨询客服 www.cymm2h.com
